湖南楚信律师事务所

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    湖南楚信律师事务所成立于1982年2月,2003年改制成合作律师事务所。现拥有注册执业律师40名,实习律师5名,辅助工作人员8名共41人,其中法学博士1名,法学硕士2名,硕士在读2名,具有大学本科学历的32人,占 更详细
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Hold住农村土地租赁纠纷频发势头

字体大小: - - zcp1543   发表于 13-01-23 11:30     阅读(8632)   评论(0)     分类:民生民意

 近年来,城市土地及商业地产租金的大幅度提高,引发众多投资者前往农村寻求更廉价的土地。随着农村土地出租的数量日益增多,且多数农村土地出租均改变了原来土地的农业用途,导致出租合同被认定无效,由此引发的纠纷不仅影响农村正常的生产经营秩序,而且对社会和谐稳定造成了危害。

  据福建省厦门市中级人民法院统计,2012年,其受理的农村土地租赁案同比大幅增长217%;其辖区内基层法院审理该类型案件61件,涉地面积约330亩。可见,加强对农村土地租赁的规范管理已刻不容缓。

  租赁农地经营停车场

  认定非法占用农用地

  2006年12月至2007年3月,雷某经人介绍陆续向当地村民租赁了农用地,欲建造物流堆场,合同约定钟山村村民将位于厦门市海沧区海沧街道钟山村的农地租给雷某使用,租用期限自2007年1月1日起至2028年12月31日止,共计22年整;租金为每年每亩租金6000元。

  此外,双方还约定了国家征用土地时征地补偿款的分配等其他条款。后雷某于2007年1月与徐某达成合作经营意向,准备对此租赁土地开发利用。2007年1月至8月,雷某在未经有关职能部门审批、许可的情况下,雇用施工人员对该地块平整、压实,并雇人管理施工现场;徐某明知该平整工程未经有关职能部门许可,仍向雷某提供建设资金共计人民币119万余元,后又指示手下参与现场管理,雇用工人修建挡土墙等部分设施。

  该施工行为共造成3.4万余平方米农用地原有种植条件被破坏,无法正常耕作,其中包括耕地1.8万余平方米,园地1万余平方米,坑塘水面3000余平方米,沟渠832平方米,农村道路313平方米。

  2007年8月,厦门市国土资源与房产管理局海沧分局发现该违法施工行为,在房管局对雷某的行为予以制止、告诫后,雷某等人并未罢手,而是将该地块租赁给厦门市某运输公司作为停车场使用。

  2008年10月,雷某、徐某被厦门市海沧区人民检察院以涉嫌犯非法占用农用地罪向法院提起公诉。之后,雷某、徐某以非法占用农用地罪被法院判刑。

  这起案件造成的直接危害是,自雷某被逮捕后,涉案农地被空置,雷某也未再缴纳租金,农民利益受到侵犯。钟山村村民遂诉至法院,要求雷某赔偿损失。该系列案件达到数十件之多,并涉及整村村民,法院依法认定双方签订的土地租赁合同无效,并对雷某作出赔偿农民经济损失的判决。

  层层转租用于非农建设

  土地租赁合同被判无效

  2007年,小郭的父亲向厦门市集美区后浦自然村多位村民租赁了位于集美大道旁、紧邻海军农场的土地,面积约12亩。2007年11月,小郭将此空地部分转租给许某,租赁面积7000平方米,租赁期限自当日起到政府征用为止,并约定,前三年每平方米2.5元,每季度共计人民币5.2万余元,五年后每平方米3元,每季度共计人民币6.3万元,每年分四次付款,每三个月付一次租赁款;公摊50平方米,每平方米2.5元。

  之后,许某又与余某签订租赁合同,约定将锦园村五组集美大道旁、海军农场隔壁面积为5000平方米的空地租赁给余某使用,租赁期限从2008年1月1日起到政府征用为止(租期5年以上),前5年每平方米4元,共计2万元/月,后五年每平方米4.5元,共计22500元/月,每年分四次付款,每三个月付一次租赁款,租金从2008年1月1日起算;地块权属许某所有,如发生权属纠纷,给余某造成经济损失,由许某承担责任。许某应协助余某处理在建筑设施筹建中发生的纠纷。

  2007年12月,余某又与常某签订承包搭盖厂房合同,以每平方米15元的金额搭盖钢结构厂房,材料由余某提供。后因余某与许某发生纠纷,双方遂诉至法院。

  法院经审查认为,双方租赁合同明确约定涉案土地不是用于农业建设,而是用于非农业活动,合同改变了土地的农用地性质,将土地用于厂房建设,双方在签订租赁合同时均清楚租赁土地的用途。许某在清楚余某的租赁用途后,却未如实告知土地性质,也未办理农用地转建设用地的手续,而仍然与余某签订租赁合同。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。依法改变土地所有权、使用权的,因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。

  法院认为,本案讼争土地为农用地,许某等人将其租赁的土地转租给余某用于非农业建设,用于临时搭盖厂房,违反了法律和行政法规的强制性规定,故余某与许某所签订的租赁合同,依法应认定为无效。

  租地用途违约产生纠纷

  法院调解双方合同终止

  2007年7月,孙某、康某与胡某签订一份合同书,约定:二人将厦门市同安区新民镇禾山村前山里洋湖35亩空地租用给胡某使用,并保证三通一平;胡某开发使用该空地,用途应符合国家法律规定,建筑面积不得高于所租土地面积的50%,其余土地应种植花木或农作物,对环境产生的影响应控制在国家允许的范围内;约定租期为9年,即从2007年9月1日起至2016年9月1日止。

  合同签订后,胡某支付了租金。2007年10月,胡某未经有关部门批准,在租赁土地上搭建了约1200平方米的一层钢结构建筑。2007年12月,厦门市国土资源与房产管理局同安分局发出行政处罚告知书,告知孙某、康某该地规划属基本农田,搭建行为违反了《基本农田保护条例》,已构成破坏耕地的事实,依据《基本农田保护条例》第三十三条和闽政(2000)文98号通知的规定,责令孙某、康某15日内自行拆除,并处罚款2.1万余元。

  拿到行政处罚通知书后,孙某、康某未自行拆除违规建筑。2009年6月,胡某将租赁土地中的6.9亩租赁给白云大道某公司项目部,双方订立的场地租赁合同约定,租赁期暂定一年,租金每亩每年2500元,双方至今仍继续履行租赁合同。

  2010年12月,孙某、康某邮寄告知书给胡某,要求胡某在收到告知书后7日内缴纳拖欠的款项,并无条件搬出。胡某于同月31日回复二人,该土地租赁纠纷已向法院提起诉讼,双方纠纷已经司法途径处理。

  胡某起诉请求认定双方签订的合同无效,孙某、康某返还其已缴纳的租金;孙某、康某反诉请求解除双方签订的合同,胡某返还讼争土地并支付相关租金及电费。后经法院调解,双方协商一致不再履行合同。

  ■法官建议

  多管齐下 遏制非法租赁农地行为

  就如何遏制农村土地租赁纠纷频发的问题,记者采访了福建省厦门市中级人民法院民五庭庭长陈朝阳,其给出了如下建议:

  一是强化对土地管理法、刑法等相关法律法规的宣传,增强农村居民对土地出租的法律认识;敦促村委会对土地租赁合同签订和履行进行把关。对发现租赁合同中有改变土地使用性质或合同内容合法但实际履行中改变土地性质的,应向有关部门反映,减少无效租赁合同的发生。

  二是加强监管处罚力度。土地主管部门应依照土地管理法的相关规定,加强对农村承包地的管理,对闲置土地应当及时收回,以减少农用地出租改变用途的情况。对已经改变农业用途的,应当依法予以处罚。

  三是加强对农地的司法保护,严格依法裁判,充分发挥司法机关的能动性。对于破坏农用地构成刑事犯罪的要依法追究刑事责任;对于双方均明知改变农用地用途的土地租赁合同应依法认定无效,情节恶劣的可以依照相关法律规定没收违法所得。

  ■记者观察

  擅自变更租赁土地用途危害大

  本报记者 安海涛

  记者在采访后总结梳理发现,目前农村土地租赁案件主要存在对“外人”出租、改变用途、涉地面积较大、社会危害大等特点。

  2012年,厦门市中级人民法院受理的19件土地租赁合同案件均系由村民向本集体经济组织之外的人出租土地。这些租赁者有的是工厂、小型企业的经营者,有的是以租赁土地后再高价转租赚取差价的专业“倒手者”,这些租赁人员大多数是外村人,与当地集体经济组织没有联系。这种“外人”身份更容易与当地村民发生纠纷。

  经统计,在厦门中院已审理的19起案件中,14起案件的承租人都将农业用地改做堆场、建工厂或者用于其他工商业用途,导致合同被法院判决无效,比例高达73.68%。“租地的人一般都不会搞种植,而是拿去做其他的经营,这样来钱快,收益也高,这种情况在我们这边比较普遍。”海沧街道某村村民老林告诉记者。

  而我国现行的土地管理法规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,这些租赁者的行为显然构成违法,存在极大隐患。

  在短期利益的诱惑下,多名村民往往会把各自的土地租赁给同一个承租人,这些租赁者也愿意从农民手中获得成片的土地从而便于整体性经营。记者在调查中发现,有的村庄干脆由村委会牵头将成片土地出租给租赁者作为他用。在厦门市中级法院审结的林某与蔡某等人的土地租赁合同纠纷系列案件中,涉案面积达上万平方米,涉及几十人,该类案件极易引发群体性纠纷事件,对当地的社会稳定造成威胁。

  承租人改变土地的农业用途作为他用,不仅容易因合同纠纷产生各类矛盾,更深远的影响在于,大面积的涉案土地在经过夯实、挖掘、构筑地上建筑物等施工之后被破坏,原来农民耕作所依赖的灌渠、水塘、护坡等农田设施被毁,导致无法复耕,周边的生态环境受到严重影响。从个体方面来说,这些非法施工的租赁者甚至由此可能触犯法律并构成犯罪。

  ■深度解读

  扩大征地范围成土地租赁案多发诱因

  本报记者 安海涛

  农村土地租赁案件为何会频频发生呢?由此产生的矛盾纠纷又为何会不断涌现呢?带着这些问题,记者进行了深入采访。

  城市化进程的加快,农村及农民经济状况的变化和生活状态的变迁是出现此类现象的主要原因。因征地拆迁范围扩大,获得大额征地补偿款的农村居民越来越多。农村居民不再从事耕作,转而将承包地出租给他人而获取收益,造成农用地被违规使用的情形大幅增加。

  “现在把房子租给旁边工业区的工人就可以赚钱,比种地划算多了,不用劳累,又挣得多,谁还会再去种田呢?把原来的地租给别人经营当然好了,以后被政府征用了,还可以得到更多的补偿。”在厦门市集美区某厂区旁的村子采访时,几位已经不用下田干活的农民正聚在一起泡茶,其中一位40岁出头的男子这样对记者说。他身后是一栋建得很气派的四五层楼房,“房子是我拿到征地补偿款后建起来的。”

  导致很多人向农村寻找租赁土地的第二个原因是城市市区租金的提高。因厦门市区工商业用途的房屋租金近两年大幅提高,承租人为减少租金支出,转而寻找价格低廉的农村集体土地作为工商业用途。

  在厦门岛内高林工业区开着一家小五金加工厂的老项向记者抱怨:“现在的厂房租金涨得太快了,工人工资也要提高,这几年的市场行情又不好,我的压力一天比一天大,到年底也不得不到岛外找个租金便宜的地方建厂了。”

  除了老项这类经营者外,看重这一商机的还有不少投资者,他们更愿意从农民手里廉价租来土地,经过简单的平整、施工后再转手租赁给有经营需求的人,从而赚取差价,这种需求催生了这个市场的存在。

  “当事人法律意识淡薄,是导致这类案件纠纷频发的一个很重要因素。”厦门中院民五庭法官章毅指出了另一个诱因。“很多出租土地的农民与承租人都不了解土地管理法的相关规定,也没有意识到他们行为的严重性和社会危害性,只顾眼前利益,不管后果与影响,不知不觉中陷入了矛盾纠纷甚至走上了犯罪道路。”

  第一个案件的当事人雷某的经历就是写照,当雷某被检察机关逮捕时,还不知道自己的行为已经触犯了法律,令人唏嘘。

  与前三个原因并行的,是外部监管的匮乏。“很多土地租赁合同纠纷是因合同双方当事人发生争议才诉至法院,极少有相关部门对出租人或承租人擅自改变土地用途作出处罚。相关部门的监管力度不足是导致农村集体农业用地大量被用于工商业用途的又一重要原因。”章毅分析道。

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